売却前に見落としがちな土地の問題！境界・越境・私道を確認しよう【ハウスドゥ長久手】長久手市の地域密着型不動産情報サイト

売却前に見落としがちな土地の問題！境界・越境・私道を確認しよう

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2026-10-15NEW

不動産の売却準備というと、査定価格や建物の状態などに目が向きがちです。

しかし、土地や戸建てを売る場合は、隣地との境界や道路の権利関係まで確認しておくことが大切です。

「境界標が見当たらない」「塀が少し隣の土地に入っている」「家の前の道路が私道だった」など、

売却を始めてから初めて分かる問題もあります。

後から対応すると時間がかかることもあるため、売却前に一つずつ確認しておきましょう。

🔷境界が分からないときはどうする？

まず確認したいのが、自分の土地と隣の土地との境目です。

境界標がなくなっていたり、古い土地で境界が明確になっていなかったりする場合は、

土地家屋調査士による「境界確定測量」を検討します。

隣接する土地の所有者と立ち会いながら境界を確認し、必要に応じて境界標を設置します。

その後、「筆界確認書」を取り交わすことで、土地の範囲を明確にすることができます。

特に古い分譲地や相続した土地では、過去の資料が残っていないケースもあります。

境界が曖昧なままだと、実際の面積と登記簿上の面積の違いを買主が気にすることもあるため、早めの確認が安心です。

🔷境界線を越えているものにも注意

境界が確認できたら、次はその周辺に「越境」がないかを見てみましょう。

ブロック塀やフェンス、屋根、樹木の枝などが隣地にはみ出していることがあります。

長年その状態で暮らしていると、所有者自身が気づいていないことも珍しくありません。

すぐに撤去や修正ができない場合は、隣地所有者と話し合い、「越境に関する覚書」を作成する方法があります。

越境している箇所や、将来建て替える際の対応などを文書にしておけば、買主にも状況を説明しやすくなります。

🔷「私道」なら道路の権利もチェック

敷地の前面道路が私道の場合は、道路についても確認が必要です。

私道の所有者や共有者との関係が整理されていないと、

将来の建て替えや水道・ガス工事などの際に問題になる可能性があります。

そのため、道路の通行や工事のための掘削について、「通行掘削承諾書」を取得しておくことが重要です。

必要な権利や承諾が確認できない場合、

買主の不安につながるだけでなく、住宅ローンの審査に影響する可能性もあります。

🔷問題を後回しにすると売却が長引くことも

境界や越境、私道について売却前に確認していないと、買主が決まってから対応が必要になることがあります。

隣地所有者との話し合いや書類の作成には時間がかかる場合があり、

契約後に問題が発覚すると、決済や引き渡しが延期されるケースもあります。

実際に、引き渡し直前に隣家の塀の越境が判明し、覚書を作成するために決済を約1か月延期した例もあります。

また、契約時に説明されていなかった越境物が後から見つかった場合には、契約不適合責任につながる可能性もあります。

🔷売却前に確認しておきたいポイント

売却を検討し始めたら、まず次の項目をチェックしてみましょう。

　①登記簿、公図、測量図などの資料を確認する
　②境界標が現地に残っているか確認する
　③塀や屋根、樹木などに越境がないか確認する
　④境界が不明確なら確定測量を検討する
　⑤越境があれば隣地所有者と対応を協議する
　⑥前面道路が私道なら通行・掘削の承諾を確認する
　⑦確認した内容を不動産会社に共有する

測量や隣地所有者との調整には、数か月かかることもあります。

土地の形状や隣接する土地の数によって費用も変わるため、

必要に応じて土地家屋調査士へ見積もりを依頼しておくと安心です。

🔷まとめ

境界・越境・私道は、普段の生活では意識する機会が少ないからこそ、売却前に確認しておきたいポイントです。

問題が見つかっても、早い段階で分かれば、測量や隣地との協議、必要書類の準備などを計画的に進めることができます。

反対に、買主が決まってから問題が発覚すると、売却スケジュールに影響する可能性があります。

「境界がはっきりしない」「越境しているか分からない」など、

気になる点があれば、まずはお手元の資料を確認してみましょう。

必要な対応が分からない場合は、資料をお持ちいただければ、売却に向けた準備についてご相談いただけます。